ניתוח שוק הנדלן ברחובות 

ניתוח נתוני עסקאות נדל"ן.

מחירי הנדל"ן למגורים ברחובות עלו בממוצע בכ 50%-55% מאז שנת ¹2008. מעניין לראות כי גם מחירי הביקוש המפורסמים בלוחות האינטרנט השונים, עולים באותה המגמה לאורך השנים ולהם כמעט אותו שיפוע בדיוק¹. כאשר בודקים את נפח העסקאות שנעשו ברחובות בתקופה זו, נראה כי המשבר הכלכלי של ספטמבר 2009 השפיע על כמות העסקאות בתקופה של עד שלושה חודשים אחריו. כ 9 חודשים לאחר פרוץ המשבר העולמי, נרשם שיא בכמות עסקאות הנדל"ן ברחובות שיא, בחודשים יוני עד אוגוסט של שנת 2009, כאשר בתקופה זו נרשמה קפיצה במחירי הסגירה.

?1.       פער המחירים בין מחירי הסגירה הממוצעים למחירי הביקוש הממוצעים בעיר רחובות. מחושב לפי המחיר הממוצע למטר על נכסים מסוג דירה בבית קומות ללא תלות במספר החדרים

מדד הבועה

"מדד הבועה"² בודק את היחס בין המחירים המפורסמים בלוחות המודעות האינטרנטיים לבין המחירים שנסגרים בפועל ומדווחים לרשות המיסים. ככל שהיחס קרוב יותר ל-1, המשמעות כי מחירי הסגירה של עסקאות קרובים מאוד למחירים המבוקשים על ידי המוכרים, וככל שהיחס עולה, המשמעות הנגזרת היא שהמוכרים מבקשים מחירים גבוהים יותר ממה שהקונים מוכנים לשלם. המשמעות היא שככל שהיחס גבוה יותר, יש סבירות גבוהה יותר לבועה או להיווצרותה. בדיקת מדד הבועה מלמד כי השוק ברחובות אינו מתנהג כשוק בועתי. מדד הבועה עומד לאורך השנים הנחקרות סביב ה-1. מוכרי הדירות מבקשים מחירים המקובלים על רוכשי הדירות ואין מגמה של ניפוח מחירים על ידי פרסום מודעות עם מחירים בשמיים. המחירים המבוקשים על נכסים הולכים כמעט ללא פער עם מחירי הסגירה. רחובות הינה עיר המושכת אליה משקיעי נדל"ן. חלקם רוכשים דירות להשקעה לטווח ארוך, כאשר המחשבה היא שנכסים אלו יניבו תשואה גבוה על ההון המושקע בשנים הקרובות.

• 2. מדד הבועה ברחובות.

כמו כן רחובות מושכת לכיוונה משקיעים בנכסים מניבים. רחובות משמשת כביתם של לא מעט סטודנטים בשנה אשר זקוקים למקומות מגורים בשכירות. ניתוח אחוז העסקאות  שנעשו ברחובות ברבעון הראשון של שנת ³2011, מלמד כי  25%  מכלל העסקאות שנעשו על דירות בין 2 ל 5 חדרים נעשו על דירות 3 חדרים. ולא פחות מ 46% נעשו על דירות 4 חדרים. נתון זה בעצם מראה כי דירות רבות הנמכרות ברחובות הן דירות המשמשות למגורי משפחות והעובדה כי קיימות עסקאות רבות על דירות שלושה חדרים בצפון העיר מלמדת על תנועה ערה של משקיעים בנדל"ן מניב. נראה כי הפער בין מחירי דירות 3 ל 4 חדרים הוא הגבוה ביותר ועומד על כ 400 אלף שקלים בממוצע. נתון זה מסביר את העובדה שמשקיעים רבים ברחובות משקיעים בדירות שלושה חדרים והופכים אותן לדירות 4 חדרים נוחות. הפער בין  ממוצע מחירי דירות 5 חדרים ל 4 חדרים הוא הנמוך ביותר.

     ?3.      התפלגות העסקאות שדווחו לרשות המיסים באחוזים על דירות 2-5 חדרים ברבעון הראשון של 2011 ברחובות.

?4.      ממוצע מחירי הסגירה שדווחו לרשות המיסים ברחובות בעסקאות על דירות 3-5 חדרים ברבעון הראשון של 2011.

ניתוח פער המחירים בין דירות חדשות לבין דירות ישנות בעיר רחובות, מראה פער שנשמר שהולך וקטן. אנו מגדירים כדירה חדשה דירות אשר נבנו בין השנים 2000-2013. כל הדירות שנבנו לפני שנת 2000, הוגדרו כדירות ישנות. לפי הסטטיסטיקות שנעשות על מאגר העסקאות של רשות המיסים, המחיר אותו הרוכש ישלם עבור דירה סטנדרטית 100 מטרים בבניין חדש, עמד על כ 150 אלף שקלים בממוצע מהמחיר אותו ישלם הרוכש בעבור דירת 4 חדרים 100 מטרים בבניין ישן בין השנים 2006-2009. משנת 2009 אנו רואים כי מחירי הדירות הישנות קפצו והפער בין דירות חדשות לישנות נסגר. אנו משייכים נתון זה לתנופת הבנייה ברחובות (רחובותי, אחוזת הנשיא, מערב רחובות, רחובות החדשה ועוד פרויקטים גדולים) שרובה הייתה באזורים פחות מבוקשים ממרכז וצפון העיר, שם הייתה עלייה במחירי הנדל"ן גם על רקע מחסור בדירות. אזור המרכז והצפון של רחובות הנחשב לאזור מגורים מבוקש, מאופיין בבניינים ישנים.

• 5. פער המחירים בין דירות 4 חדרים (100 מטר) חדש מול ישן בכפר סבא ובהוד השרון (דירות חדשות הן דירות אשר נבנו בין השנים 2000-2013).

שוק השכירות ותשואות.

ניתוח שוק השכירות בעיר רחובות מראה כי הפער בין מחירי השכירות בדירות 3-5 חדרים עומד על כ 700 שקלים בממוצע⁶. נכסים מניבים  ברחובות, הראו תשואות גבוהות יחסית, וזאת בזכות הביקוש לשכירות, בעיקר על ידי סטודנטים בקרבת מכון וויצמן והפקולטה. ניתן לראות כי בשנים 2006 ועד יוני 2009  הרוויח המשקיע בעבור דירה תשואה נומינלית ממוצעת של כ 5% שנתיים. התשואה על נכסים מניבים ברחובות ירד בעקבות עליית מחירי הנכסים ועומד כיום על כ 3.5% בממוצע, תשואה דומה לתשואות המקובלות באזור המרכז.

• 6. מחירי השכירות הממוצעים המבוקשים ברחובות ברבעון הראשון של 2011. הנתונים נלקחו מתוך לוחות האינטרנט השונים.
• 7. תשואה הממוצעת על נכס מניב ברחובות.

אם מסתכלים על התשואה שנרשמה החל משנת 2006 מעליית ערך נכס 4 חדרים בשטח של 100 מטרים, ומשווים לתשואה שהתקבלה משוק ההון (מדד ת"א 25) באותה התקופה⁸, אנו רואים כי השקעה בנדל"ן הייתה האפיק המועדף. אנו בדקנו השקעה של 180 אלף שקלים בנכס 4 חדרים בגודל ממוצע של 100 מטר, כאשר שאר הסכום על הנכס נלקח במשכנתה בריבית צמודה לפריים. את המשכנתה להחזרה הורדנו ממחיר הנכס בכל תקופה ובהתחשב בריבית שנקבעה על ידי בנק ישראל. נתונים אלו מראים כי השקעה ברחובות הניבה תשואה גבוהה בהרבה מאשר השקעה בממד ת"א 25. התשואה ברחובות על נכס שנרכש בשנת 2006 והושקע בו הון עצמי של 215 אלף שקלים עומדת על כ260% נכון לאפריל 2011, לעומת תשואה של כ 60% במדד ת"א 25. כלומר, אם אדם רכש דירה ברחובות בינואר 2006 והשקיע בה 215 אלף שקלים מההון העצמי (כ 30% ממחיר נכס ממוצע, 4 חדרים, 100 מטר) ועל ההפרש לקח משכנתה (כ 500 אלף שקלים), יישארו בידיו כ 800 אלף שקלים אם ימכור את הנכס היום ויחזיר את המשכנתה לבנק. כלומר רווח פוטנציאלי של 580 אלף שקלים. משקיע אלטרנטיבי אשר הצמיד 215 אלף שקלים למדד ת"א 25 לאותה התקופה, ייצא היום מההשקעה עם כ 350  אלף שקלים בלבד.

יש לציין כי לדעתנו התשואות  בעיר רחובות הן על ההון המושקע והן על נכס מניב, הגיעו למיצוי. עליית מחירים נוספת, תגרום לכך שמשקיעים יתרחקו מהעיר, שכן התשואות על שכירות נמוכות מאוד ומשתוות לראשון לציון ואולי אף לתל אביב. לכן, אם שוק השכירות לא יפצה את המשקיעים, אנו צופים התמתנות בעליית המחירים ואולי אף ירידה, שכן פרויקטים גדולים בפריפריה של העיר נבנים, וצפויים לשחרר מלאי גדול של דירות לשוק. מלאי דירות זה לכשישתחרר, ילחץ את מחירי השכירות עוד מטה, מה שעלול להקטין את התשואה על השכירות, אלא אם כן תהיה ירידת מחירים, ולדעתנו זה התרחיש הסביר ביותר.

?8.      תשואה על ההון ברכישת דירה 4 חדרים בגודל מאה מטרים. השוואה בין עסקה ברחובות והשקעה במדד ת"א 25. החישוב נעשה בעבור השקעה של 180 אלף שקלים המהווים כ 30% מערך נכס בתחילת שנת 2006.

לסיכום

רחובות היא עיר אשר מושכת אליה משקיעי נדל"ן, חלקם לטווחים ארוכים המקווים ליהנות מתשואה על ההון שהושקע וחלקם משקיעים בנכסים מניבים. עליית המחירים ברחובות, עלולה לגרום למשקיעים לחפש אלטרנטיבות אחרות באזור כמו יבנה, לוד ורמלה. אנו מאמינים כי בטווח הבינוני נראה ירידות מחירים ברחובות, עקב דירות רבות שצפויות להיכנס אל השוק.

לקריאת המאמר עם גרפים מלאים בקרו בכתובת:

http://www.mna.co.il/?page=graphs